Mērens pavasaris mājokļu tirgū

Pēc no 2003.gada līdz 2007.gada sākumam piedzīvotās straujās nekustamā īpašuma tirgus izaugsmes iestājās straujš kritums, ilgstot līdz pat 2011.gadam, kas atnesis mērena pavasara vēsmas, tendencēm turpinoties arī šā gada pirmajā ceturksnī. Visuzskatāmāk to ataino Rīgas pilsētas zemesgrāmatā reģistrēto pirkuma darījumu skaita krituma apstāšanās un pakāpenisks, taču stabils pieaugums 2011.gadā, salīdzinot ar 2010.

Rīgas pilsētas zemesgrāmatā reģistrēto pirkuma darījumu skaita dinamika no 2000. līdz 2011.gadam. Avots: Valsts vienotā datorizētā zemesgrāmata.


2007.gads bija lūzuma punkts arī mājokļu pārdošanas cenu ziņā, divu gadu laikā piedzīvojot dramatisku kritumu un stabilizējoties tikai 2010.gadā.

Pašreizējais pārdošanas cenu līmenis Rīgā ir vidēji 600 EUR/kv.m sērijveida dzīvokļiem mikrorajonos, 900 – 1300 EUR/kv.m dzīvokļos jaunajos projektos mikrorajonos, 800 – 2000 EUR/kv.m dzīvokļiem centrā un 1800 – 5000 EUR/kv.m dzīvokļiem jaunuzceltās vai renovētās ēkās centrā.

Pašlaik vērojams stabils pieprasījums dažādos tirgus segmentos:

- Pirmā grupa ir 2 – 3 istabu dzīvokļi sērvijveida ēkās mikrorajonos cenu kategorijā no 25 000 – 40 000 EUR par īpašumiem labā stāvoklī vai arī adekvāti lētākiem, ja nepieciešami ieguldījumi;

- Otra kategorija ir dzīvokļi centrā platībā no 50 līdz 100 kv.m, cenai nepārsniedzot 140 000 EUR;

- Pieprasīti ir arī dzīvokļi jaunajos projektos, 2-istabu dzīvokļi cenā līdz 75 000 EUR un 3 istabu dzīvokļi līdz 120 000 EUR;

- Atsevišķa pircēju kategorija ir nerezidenti, kas vēlas iegādāties īpašumus uzturēšanās atļauju iegūšanai, šajā segmentā pieprasīti ir dzīvokļi labā tehniskā stāvoklī jaunuzceltās vai renovētās ēkās pilsētas centrā vai Tuvajā Pārdaugavā cenu kategorijā no 145 000 – 250 000 EUR, kā arī Jūrmalā.

Ļoti aktīvs ir arī dzīvokļu īres tirgus, radot zināmu piedāvājuma un pieprasījuma disproporciju, kas pēdējos mēnešos izraisījis dzīvokļu īres cenu kāpumu. Tādējādi pienācis brīdis, kas liek cilvēkiem ar atbilstošiem uzkrājumiem un pierādāmiem ienākumiem nopietni apsvērt, vai mājokļa īres vietā izdevīgāk nebūtu to iegādāties. Patreizējās īpašumu pārdošanas cenas katrā ziņā ir pietiekoši pievilcīgas, lai pieņemtu lēmumu par labu iegādei.

Piemērs: labā tehniskā stāvoklī esošu 2-istabu dzīvokli Staļina laika ēkā Teikā iespējams iegādāties par 32 000 Ls. Bankas finansējums šādam īpašumam iespējams līdz 90 % apmērā no pirkuma summas. Ar atmaksas termiņu 20 gadi vidējais mēneša kredītmaksājums sastāda aptuveni 170 Ls. Tajā pašā laikā līdzvērtīga mājokļa īres cena pašlaik ir 200 – 220 Ls mēnesī. Jārēķinās gan ar uzkrājumiem, kas nepieciešami savas finansējuma daļas un pirkuma noformēšanas izdevumu apmaksai, šajā gadījumā aptuveni 4200 Ls (līdzvērtīgi aptuveni 20 Ls mēnesī, izdalot uz visu atmaksas termiņu).

Protams, jārēķinās, ka starpbanku aizdevumu likmes pašlaik ir ļoti zemā līmenī un nākotnē noteikti paaugstināsies. Tomēr pret to palīdz nodrošināties dažādi risinājumi, kā piemēram, aizdevuma likmes apdrošināšana, fiksējot maksimālo pieļaujamo robežu to paaugstināšanai. No otras puses, neviens nav pasargāts no īres maksas pieauguma, ko regulē tirgus. Turklāt pašlaik ne tikai aizdevumu likmes, bet arī dzīvokļu pārdošanas cenas ir pietiekami zemas ar potenciālu vērtības pieaugumu nākotnē kvalitatīviem īpašumiem ar labu atrašanās vietu.

Katrā ziņā to jau ir novērtējuši cilvēki, kuri iegādājas nekustamo īpašumu investīciju nolūkā, jo ienesīgums no izīrēšanas pašlaik pat divreiz pārsniedz depozītu likmes bankās.

Saskaņā ar nekustamā īpašuma tirgus attīstību pašlaik sastopams un arī tuvākajos gados paredzams zināms piedāvājuma deficīts kvalitatīviem īpašumiem Rīgas centrā un jaunajos projektos, kas būtu atbilstošs pašreizējai iedzīvotāju pirktspējai. Tas saistīts ar to, ka būvniecības izmaksas ir augušas būtiski straujāk nekā uzlabojusies cilvēku finansiālā situācija, nemaz nerunājot par to, ka lielai daļai tā ir pasliktinājusies.

Protams, celtniecības buma laikā ir uzbūvēts daudz dzīvojamo ēku, kas pašlaik ir neizpārdotas vai pat nepabeigtas, taču jāņem arī vērā, ka daudzas no tām neatbilst pircēju prasībām attiecībā uz kvalitāti vai atrašanās vietu, bet tās, kas ir novērtētas kā labas, tiek pakāpeniski izpirktas.

Mūsu klienti bieži jautā, kā labāk rīkoties esošajā situācijā, vai mājokli iegādāties, vai tomēr pagaidīt, pavērot, kā tirgus attīstīsies. „KIVI Real Estate” viedoklis ir – ja atrasts piemērots īpašums par atbilstošu cenu, pašreiz ir ļoti piemērots laiks iegādei. Katrā ziņā cenas vēl ir pievilcīgas un arī piedāvājums pagaidām samērā plašs, tomēr atsevišķos segmentos šie abi faktori jau sāk veidoties pircējiem mazāk labvēlīgi.

Kristaps Jankovskis, „KIVI Real Estate” valdes priekšsēdētājs